Avgörande från Högsta domstolen avseende s.k. kombinerade upplåtelser

Inom hyresrätten är det av avgörande betydelse om den lägenhet som ett hyresavtal avser ska karaktäriseras som en bostadslägenhet eller en lokal. Detta eftersom många av de centrala regleringarna i den s.k. hyreslagen (12 kap jordabalken) skiljer sig väsentligen åt beroende på om det är fråga om en lokal eller en bostadslägenhet, exempelvis i fråga om besittningsskydd och rätten till förlängning av hyresavtalet. Oftast råder ingen som helst tvekan om till vilken kategori en viss hyreslägenhet ska föras men särskilt inom vård- och omsorgsområdet kan klassificeringsproblem uppstå vid s.k. kombinerade upplåtelser, dvs. upplåtelser för såväl bostadsändamål som annat ändamål. Vid felaktig klassificering av en kombinerad upplåtelse kan en part i hyresförhållandet kan komma att tillämpa fel bestämmelser vid exempelvis en uppsägning vilket kan leda till rättsförlust.

Högsta domstolen har i en dom meddelad den 11 september 2020 (i mål nr 3044-19) behandlat en gränsdragningsfråga vid en kombinerad upplåtelse. I målet hade en stadsdelsnämnd i Stockholms Stad hyrt lägenheter för s.k. omsorgsboende av en bostadsrättsförening. Enligt hyresavtalen hyrdes lägenheterna ut för att användas som gruppbostad med tillhörande allmänna utrymmen såsom gemensamt kök, tvättstuga, expeditions- och personalutrymmen. Varje hyresobjekt uppgick till 372 kvm och omfattade sex separata lägenheter om 40 kvm, bestående av ett rum med tillhörande badrum och kokvrå (pentry), samt en större lägenhet med kök. Den större lägenheten om cirka 80 kvm, utnyttjades som gemensamma utrymmen samt som personalutrymme. Staden hyrde i sin tur i andra hand ut merparten av ytorna till personer med funktionsvariationer genom att teckna individuella hyresavtal med varje boende. Bostadsrättsföreningen ansåg att hyresavtalen avsåg lokaler och sade upp dem för villkorsändring. Stadens inställning var att det var fråga om blockförhyrda bostadslägenheter och att föreningen sagt upp hyresavtalen på fel sätt. Frågan prövades av tingsrätt och hovrätt med varierande utfall, tingsrätten gick på föreningens linje men hovrätten på Stadens. Slutligen beviljade Högsta domstolen prövningstillstånd för frågan om parternas avtal avsåg bostadslägenheter eller lokaler.

Högsta domstolen började med en utförlig redogörelse för gällande rätt och konstaterade bl.a. att vid kombinerade upplåtelser anger hyreslagen att reglerna för bostadslägenheter ska tillämpas när lägenheten upplåtits för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. Avgörande för den frågan är det avtalade ändamålet. Ändamålet kan uttryckligen framgå av avtalet eller vara underförstått mellan parterna. Utformningen av hyresavtalet är inte avgörande utan det utslagsgivande är istället vad parterna avsåg vid avtalets ingående. Går det inte det avtalade ändamålet att avgöra får frågan istället avgöras genom sedvanlig avtalstolkning.

Utgångspunkten för avtalstolkningen bör vara hur en förnuftig person i samma situation som parterna hade uppfattat ändamålet med uthyrningen. Hänsyn får tas till all tolkningsdata som kan avgöra vad parterna vid avtalets ingående avtalade om avseende ändamålet med uthyrningen. Det kan röra sig om vad som framgått rörande avtalsförhandlingarna, avtalets ordalydelse, avtalets systematiska uppbyggnad, parternas handlande efter avtalsingåendet, parternas agerande före avtalsingående i fall där de tidigare ingått samma typ av avtal, lägenhetens utformning och eventuell verksamhets art. Ingen av de uppräknade faktorerna är dock avgörande för avtalstolkningen. Exempelvis blir det i avtalet uppgivna ändamålet inte avgörande om det av övriga omständigheter framgår att det uppgivna ändamålet inte motsvaras av vad parterna faktiskt avsåg att lägenheten skulle användas till. Att en lägenhet är inrättad på ett sätt som är typiskt för bostadsändamål talar för att upplåtelsen avser bostadsändamål. Bostadsinslagets betydelse kan dock inte bedömas enbart genom en jämförelse mellan hur stor del som upplåtits för bostadsändamål respektive lokaländamål. Det relevanta är hur betydelsefull användningen för bostadsändamål är i förhållande till annan användning av lägenheten. Vidare kan, när uthyrning sker för viss verksamhet, verksamhetens art ha betydelse för bedömningen. Högsta domstolen refererade till ett tidigare avgörande i en liknande situation från dåvarande Bostadsdomstolen. Bostadsdomstolen hade konstaterat att den då aktuella lägenheten var anpassad till att fungera som en institution och att det inte för vårdtagarna, även om ambitionen var att de skulle bo under så hemlika förhållanden som möjligt, var fråga om ett självständigt eget boende utan ett boende som ingick i den verksamhet av social och institutionell natur som landstinget som omsorgsansvarig bedrev. Den då aktuella lägenheten ansågs därför vara en lokal.

Högsta domstolen konstaterade därefter att det inte är ovanligt att ett hyresavtal avser flera lägenheter med olika eller kombinerad användning. Den typen av hyresavtal är vanligt förekommande när staten, en region, eller en kommun är förstahandshyresgäst och bostadslägenheterna ska hyras ut i andra hand exempelvis till asylsökande, personer som får LSS-stöd eller personer inom äldreomsorgen som bereds särskilt boende och som får tillgång till service och omvårdnad dygnet runt eller delar av dygnet. Även i de här fallen måste det avgöras om hyresavtalet domineras av bostadsupplåtelsen/-upplåtelserna på ett sådant sätt att det finns skäl att tillämpa den tvingande regleringen för bostadslägenheter på hela hyresavtalet. För att avgöra den saken kan samma omständigheter som redogjorts för ovan beaktas. Väsentlig vikt får också fästas vid arten av den verksamhet som ska bedrivas. När det gäller olika typer av gruppboenden kan sådana faktorer som personalintensitet och vårdinslag vara att beakta, i den mån sådana omständigheter var kända för parterna vid avtalets ingående.

HD redogör därefter för den rättspraxis som föreligger från hovrätterna och konstaterar att avtal om kombinerade upplåtelser av flera lägenheter för olika typer av grupp- eller omsorgsboenden som huvudregel bedömts vara avtal om hyra av lokal. Domstolarna har då fäst särskilt avseende vid att boendet för andrahandshyresgästerna har arrangerats inom ramen för någon form av omsorgsverksamhet eller verksamhet av mer eller mindre institutionell natur och att bostadsmomentet varit av underordnad betydelse i förhållande till verksamheten. HD lämnar dock brasklappen att det även finns exempel från rättspraxis där domstolarna har bedömt att tillhandahållandet av permanentbostäder utgjort det huvudsakliga syfte och att därför reglerna för bostadslägenheter ska tillämpas.

Vid Högsta domstolens bedömning av prejudikatfrågan i det aktuella fallet ansåg domstolen att:

att avtalet var utformat som ett lokalavtal,
att avtalet innehöll villkor som typiskt sett är avsedda för lokalkontrakt
att ändamålet var angivet som ”Omsorgsboende”,
att det var känt vid avtalets ingående att delar av hyresobjektet disponerades av personal och att en lägenhet användes gemensamt av de boende och personalen samt att den del som inte disponerades av de boende uppgick till en knapp tredjedel av den totala ytan, samt
att det var känt att hyresobjektet användes som gruppbostad och att de enskilda lägenheterna disponerades av personer som typiskt sett har ett mer eller mindre omfattande tillsyns- och omvårdnadsbehov.

Mot denna bakgrund ansåg HD att avtalen mellan föreningen och Staden skulle anses avse upplåtelse av lokal, trots att bostadslägenheterna utgjorde separata lägenheter. Föreningens uppsägningar hade således skett på ett korrekt sätt.

Även om Högsta domstolens avgörande kan sägas vara en bekräftelse på hovrättens praxis är domen intressant för att den på ett pedagogiskt sätt redogör för de omständigheter som kan beaktas vid avgörandet om en kombinerad upplåtelse ska anses vara en upplåtelse av en bostadslägenhet eller en lokal. Avgörandet kan därför vara ett bra verktyg för aktörer som är bundna av hyresavtal som befinner sig i gråzonen mellan bostadslägenhet och lokal för att få klarhet i vilka bestämmelser som gäller för det konkreta hyresavtalet.

Om du har frågor om hyresrätt så är du varmt välkommen att kontakta oss på WSA.

Författare

John Vleugels Antonson Cecilia Hesslén

john.antonson@wsa.se cecilia.hesslen@wsa.se