Hyresnedsättningen
Regeringen beslutade den 17 april om förordningen[1] som möjliggör stöd för hyreskostnader. Förordningen innehåller i huvudsak det som var känt sedan tidigare. Vi beskriver här innehållet i förordningen.
Har du frågor eller behöver hjälp är du välkommen att kontakta Wesslau Söderqvist Advokatbyrå. Du hittar även information på vår Linkedin.
Ska finnas ett hyresavtal
Det krävs att det för en lokal finns ett hyresavtal som är tecknat senast den 1 mars 2020. Det måste i hyresavtalet finnas en fast hyra. Endast omsättningsbaserad hyra kan alltså inte ge stöd. Hyresgästen, som anges i avtalet, ska hyra lokalen under stödperioden den 1 april till och med den 30 juni 2020.
Vilka hyresgäster omfattas?
Listan över hyresgäster som omfattas blev klar för några dagar sedan och den finns att hämta på regeringens hemsida. Listan är uppdelad efter så kallade SNI-koder (Svensk näringsgrensindelning). Du har en gång registrerat en SNI-kod. För att hitta din SNI-kod kan du bland annat gå in på verksamt.se och med legitimation (t.ex. BankID) logga in på ditt företag.
Hyresgästen får inte ha ”ekonomiska svårigheter”
Eftersom staten ger stöd endast åt vissa företag krävdes ett godkännande från kommissionen, vilket man fått. Men kommissionens involvering har föranlett en bestämmelse i förordningen (8 §) som hänvisar till en svårläst bakomliggande EU-förordning[2].
Stöd får inte lämnas till företag som hade ”ekonomiska svårigheter” per den 31 december 2019. Vad är då ”ekonomiska svårigheter”? Svaret finns i artikel 2.18 i den EU-förordning som det hänvisas till i 8 §. Punkten 2.18 förklarar vad som avses med ”företag i svårigheter”. ”Företag i svårigheter” enligt EU-förordningen har alltså ”ekonomiska svårigheter” enligt den svenska förordningen.
Reducerat kapital
En bedömning som måste göras är att titta på hyresgästens kapital.
I EU-förordningen görs en uppdelning i å ena sidan aktiebolag och andra sidan handelsbolag och kommanditbolag.
Ett aktiebolag i vilket över hälften av aktiekapitalet har försvunnit på grund av förluster är ett ”företag i svårigheter”. Huvudregeln blir att en hyresgäst som driver verksamhet i aktiebolag, i vilket över hälften av aktiekapitalet har försvunnit på grund av förlust, anses ha ”ekonomiska svårigheter”. Det vi ofta kallar för kapitalbrist. Om hyresgästen den 31 december 2019 hade ett eget kapital som understeg hälften av det registrerade kapitalet anses hyresgästen ha ”ekonomiska svårigheter” och hyresvärden kommer då inte att få statligt stöd för en eventuellt gjord nedsättning av hyran.
Men om detta aktiebolag (i vilket kapitalet understiger gränsen) faller under kategorin ”små eller medelstora företag” och har ”funnits i mindre än tre år” så är det undantaget från huvudregeln. Hyresvärden kan då fortfarande ansöka om stöd kopplat till hyresgästen oavsett att hyresgästen visade kapitalbrist den 31 december 2019. Företag är ”små eller medelstora” om de har 1) färre än 250 anställda och 2) antingen en årsomsättning under 500 miljoner EUR eller en balansomslutning under 43 miljoner EUR. ”Funnits i mindre än tre år” torde avgörs av registreringsdatum.
Det finns ytterligare en regel som gäller företag vari ägarna har ett visst ansvar för skulder. För Sveriges del är detta handelsbolag och kommanditbolag. Ett handelsbolag eller kommanditbolag i vilket över hälften av det bokförda egna kapitalet har försvunnit på grund av förluster är ett ”företag i svårigheter”. Huvudregeln blir att en hyresgäst som driver verksamhet i handelsbolag eller kommanditbolag, i vilket över hälften av det bokförda egna kapitalet har försvunnit på grund av förlust, anses ha ”ekonomiska svårigheter”. Om hyresgästen den 31 december 2019 visade att över hälften av det bokförda egna kapitalet har försvunnit på grund av förluster anses bolaget ha ”ekonomiska svårigheter” och hyresvärden kommer inte att få stöd för nedsättningen.
Eget kapital i ett handelsbolag eller kommanditbolag beräknas som värdet av tillgångar minus värdet av avsättningarna och skulder enligt balansräkningen. Eget kapital i ett handelsbolag eller kommanditbolag är alltså den andel av tillgångarna i bolaget som delägarna kan tillgodoräkna sig själva.
Men om detta handelsbolag eller kommanditbolag, i vilket kapitalet understiger gränsen, faller under kategorin ”små och medelstora företag” och har ”funnits i mindre än tre” år så är också detta undantaget från huvudregeln. Hyresvärden kan då fortfarande ansöka om stöd oavsett att hyresgästen visade kapitalbrist.
Detta ger följande förenklade flödesschema.
Kollektivt insolvensförfarande
Med ”kollektivt insolvensförfarande” avses konkurs och företagsrekonstruktion. Effekten blir att företag som per den 31 december 2019 var försatt i konkurs eller under företagsrekonstruktion anses ha ”ekonomiska svårigheter” och är uteslutna från stöd.
Att begränsningen avgörs just per den 31 december 2019 blir märkligt. Om hyresgästen beviljades företagsrekonstruktion under januari – mars 2020 så är man fortfarande enligt ordalydelsen berättigad till stöd.
Skuldsättningsgrad och EBITDA för stora företag
För stora företag finns även begränsningar relaterade till skuldsättningsgraden och EBITDA de senaste två åren.
Period
Hyresnedsättning kan ske under perioden 1 april – 30 juni 2020.
Stödets storlek
Staten ger stöd till hyresvärden med maximalt 50% av den nedsatta fasta hyran, dock maximalt 25% av den ursprungliga fasta hyran. Förslaget förutsätter alltså att hyresvärden accepterar att ta en del av hyreskostnaden. ”Endast” anstånd med hyran omfattas alltså inte. Stöd utgår inte för omsättningsbaserad hyra och inte heller för fastighetsskatt och andra löpande kostnader som till exempel el och sophämtning.
Exempel: Om den fasta hyran är 50 000 kr och hyresvärden accepterar en nedsättning med 50%, det vill säga 25 000 kr, kommer hyresgästen att betala 25 000 kr. Av det nedsatta beloppet om 25 000 kr kommer hyresvärden att få tillbaka 12 500 kr (50% av nedsatt belopp) från staten.
Exempel: Om nedsättning av hyran istället sker med 30 000 kr kommer hyresvärden ändå maximalt att kunna kompenseras av staten med 12 500 kr på grund av taket (25% av den ursprungliga fasta hyran).
Stödet är maximerat till 800 000 EUR för en hyresgäst.
Avtal om nedsättning
Avtalet om nedsättning av lokalhyran ska senast den 30 juni 2020 ha tecknats mellan hyresvärden och hyresgästen och nedsättningen ska gälla under perioden den 1 april till och med den 30 juni 2020, alltså retroaktivt. I avtalet ska den nya hyran understiga den fasta hyran som skulle ha betalats under samma period (enligt det hyresavtal som gällde 1 mars 2020) och i övrigt ska villkoren vara oförändrade.
Hyresvärdens ansökan om stöd
Det är hyresvärden som ansöker om stödet i efterhand och som har bevisbördan för att förutsättningarna är uppfyllda. Hyresvärden kan söka från och med den 1 juli 2020 till och med den 31 augusti 2020. Ansökningsförfarandet kommer att ske digitalt. Stödet hanteras av länsstyrelsen som lagt ut en del information på lansstyrelsen.se. En blankett för ansökan kommer att upprättas av Boverket. Det är Boverket som ska administrera utbetalningen. Bokverket har även fått rätt att meddela föreskrifter om verkställighet av förordningen.
Om förutsättningarna brister?
Vad gäller om det senare visar sig att en hyresgäst enligt länsstyrelsens bedömning inte är berättigad till stöd som hyresvärden lämnat? Det borde vara möjligt för hyresvärden och hyresgästen att överenskomma att ett villkor för nedsättningen är att ersättning faktiskt kommer att beviljas. Om hyresgästen när beslutet meddelas redan sluppit betala blir det i så fall en återbetalningsskyldighet till hyresvärden. Om hyresgästen då inte kan betala kommer risken att ligga på hyresvärden.
Vad gäller om det senare visar sig att det belopp om 5 miljarder kr som avsatts i budgeten för hyresstödet inte räcker? Det återstår att se hur en sådan situation hanteras. Med sett i ljuset av den kraftiga uppmaning som regeringen nu gör till alla hyresvärdar kan staten i praktiken inte göra något annat än att verka för att mer kapital vid behov tillförs stödåtgärden.
Har du en fråga eller vill veta mer?
Kontakta oss på Wesslau Söderqvist Advokatbyrå om du har en fråga eller vill veta mer. Kontaktuppgifter till ett kontor nära dig finner du här.
[1] Förordning (2020:237) om statligt stöd när vissa lokalhyresgäster får rabatt på hyran.
[2] Europeiska kommissionens förordning (EU) nr 651/2014 av den 17 juni 2014 genom vilken vissa kategorier av stöd förklaras förenliga med den inre marknaden enligt artiklarna 107 och 108 i fördraget.